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Logement

Si vous êtes locataire et que vous ne parvenez plus à payer votre loyer, votre propriétaire est en droit de demander la résiliation de votre contrat de bail.

Pour ce faire, il doit déposer une requête auprès de la Justice de paix dans le ressort duquel se situe le bien. Vous serez tous deux convoqués, par pli judiciaire, à comparaître devant le Juge de paix.

Le propriétaire sollicitera votre condamnation à lui payer les arriérés de loyer et la résiliation de votre bail.

Si vous ne proposez pas d’autre solution (paiement des arriérés et reprise du paiement régulier du loyer) le Juge les lui accordera sans doute.

Vous pouvez demander au Juge de rembourser l'arriéré par mensualités. Une fois le jugement rendu, le propriétaire peut charger un huissier de vous le signifier. Vous disposerez encore d’un délai de 30 jours pour quitter les lieux.

En l’absence de réaction de votre part, il peut demander à l’huissier de procéder à votre expulsion. A moins que vous ne vous y opposiez, le CPAS sera averti de cette procédure et vous proposera son aide.

Lors de l’expulsion, vos biens seront mis sur la voie publique. S’ils l’encombrent, l’Administration communale se chargera de les enlever et de les conserver au maximum durant 6 mois à vos frais.

 

FAQ

1. Un locataire n’a pas payé la compagnie des eaux. Son propriétaire doit-il payer à sa place ?

En Région wallonne  il n'y a plus de solidarité automatique entre propriétaire et locataire.

Le propriétaire est l'abonné de la Compagnie des eaux, le locataire est l'usager.

Le propriétaire n’est pas garant du paiement des factures d’eau de son locataire s’il « avise la Compagnie dans un délai de 30 jours de l'identité des usagers entrants. ». Toutefois, si le propriétaire ne remplit cette obligation, la compagnie peut se retourner contre le propriétaire si le locataire ne paye pas ses factures d’eau.

Cadre légal : Arrêté ministériel fixant le règlement général de distribution d'eau en Région wallonne MB 31/07/2007.

2. Un locataire qui a des retards de loyers introduit une procédure en règlement collectif de dettes. Quelles conséquences pour son propriétaire ?

Cette procédure n’en empêche pas le propriétaire de poursuivre  une procédure en expulsion de son locataire défaillant. Ce ne sont que les mesures  d'exécution qui ont pour but le paiement d'une somme d'argent qui sont suspendues (art.1675/7§2). Ces mesures d'exécution sont principalement les saisies mobilières, immobilières et sur salaire.

Pour les arriérés de loyers dus avant la procédure en RCD, le propriétaire doit faire une déclaration de créance au médiateur désigné qui en tiendra compte dans le passif et fera des propositions de plan de remboursement. Le propriétaire ne peut plus faire de saisie sur les biens de son locataire pour obtenir le remboursement des arriérés.

Si le locataire ne paye pas son loyer après avoir été admis en procédure de RCD, le propriétaire peut librement faire une procédure en récupération de loyers (action devant le juge de paix pour obtenir le paiement des arriérés).

3. Un locataire ne paie plus son loyer. Que doit faire le propriétaire ?

D'abord, le contacter pour chercher un arrangement amiable (échelonnement de la dette, départ anticipé,...). En cas d'échec, il faudra engager une procédure pour récupérer les arriérés et pour obtenir l’expulsion s'il y a lieu devant le Juge de paix compétent.

La procédure judiciaire est introduite soit par comparution volontaire (demande signée par les parties), soit par requête (rédigée par vous-même ou votre avocat), soit par citation (acte d'huissier qui appelle en justice). Votre demande portera sur vos réclamations (arriérés, charges, dégâts, expulsion, indemnités de relocation,...).

Lors de cette procédure, chacun pourra développer ses arguments.

Dans un premier temps, le Juge doit tenter de concilier les adversaires. Si les deux parties parviennent à un accord, cet arrangement qui aura force de jugement. Si le locataire ne vient pas ou s'il n'y a pas d'entente possible,  le Juge rendra son jugement (dont on peut faire appel si on n'en est pas satisfait).

Si la décision n'est pas respectée, il faudra procéder à son exécution forcée par huissier.

4. Qu’advient-il des biens du locataire si il est expulsé ?

Le locataire sera prévenu par l'huissier de la date de son expulsion.

Le mieux est donc de s’organiser pour évacuer le mobilier avant cette date sinon, les meubles sont mis sur le trottoir aux frais du locataire.

S'ils encombrent la voie publique (ce qui est généralement le cas), ils seront enlevés et conservés durant 6 mois, toujours aux frais du locataire, par l'administration communale.

Un propriétaire a des dettes et le locataire reçoit une « saisie-arrêt exécution ». De quoi s’agit-il ?

C'est une mesure par laquelle un créancier du propriétaire souhaite obtenir, en paiement de sa créance, les sommes que le locataire doit à son propriétaire. Cet acte doit parvenir au locataire par huissier. Le locataire devient alors «le tiers-saisi ».

Dès ce moment, le locataire doit renvoyer, complétée, la « déclaration de tiers-saisi » qui lui est remise et ne peut plus payer les loyers à son propriétaire (sinon, il risque de devoir payer 2 fois) mais l’huissier.

5. J’ai 3 enfants et suis locataire. A qui revient la réduction de précompte immobilier, à mon propriétaire ou à moi ?

Si l'occupant à des enfants à charge, le propriétaire qui est tenu de payer le précompte immobilier, peut demander une réduction de celui-ci.

Cependant, le montant de cet avantage revient au locataire qui peut le déduire de son loyer si le propriétaire ne le lui verse pas.

Vous pouvez connaître le montant de la réduction en vous renseignant auprès du receveur des contributions directes du lieu de l'immeuble.

Cadre légal : Code d'impôts sur les revenus 1992 : Art.257 et 259

6. Comment faire pour payer la garantie locative quand on n’a pas d’épargne ?

Cadre légal : Art.103 de la loi portant des dispositions diverses (IV) du 25 avril 2007.

La garantie est un montant consigné pour le cas où le locataire manquerait à ses obligations. Lorsqu'il est placé sur un compte bloqué à cet effet, ce que la loi impose, il ne peut être libéré qu'à l'ordre du propriétaire et du locataire ensemble ou sur base d'un jugement du Juge de paix.

Avant tout, sachez que la garantie locative n'est pas obligatoire. Si le bailleur accepte de ne pas en réclamer, tant mieux pour vous. Mais, il a tout intérêt à en disposer pour le cas où vous ne paieriez pas votre dû ou feriez des dégâts.

Il existe 3 formules au choix du locataire :

Deux mois maximum de loyer déposés sur un compte bloqué au nom du locataire. Il faut donc disposer de ce montant en entrant dans les lieux.

Garantie bancaire de 3 mois maximum. Un prêt en 3 ans maximum (sans intérêts) que doit obligatoirement vous accorder la banque où vous disposez d'un compte sur lequel sont versés vos revenus. La demande est à faire auprès de votre banque.

Garantie bancaire de 3 mois maximum qui résulte d'un contrat entre votre CPAS et une banque. La demande est à faire auprès de votre CPAS.

Remarque : Les deux dernières formules, quoi qu'inscrites dans la loi, ne fonctionnent pas encore très bien parce que le secteur bancaire est réticent.

Cadre légal : Art.103 de la loi portant des dispositions diverses (IV) du 25 avril 2007 fév 17, 2009

7. Mes revenus ont baissé. Mon loyer est devenu trop cher pour moi. Puis-je partir ?

Ce n'est pas un motif de départ anticipé prévu par la loi.

Prenez contact avec le propriétaire pour lui exposer le problème. Il n'a pas intérêt non plus à ce que vous ne soyez plus en mesure de payer le loyer.

On peut toujours mettre fin au bail de commun accord. Si vous trouvez un accord, consignez-le par écrit et signez-le tous deux.

Si vous ne trouvez pas de terrain d'entente, renseignez-vous pour savoir quand vous pourrez quitter au plus vite : tout dépend de votre contrat et du moment où vous vous situez dans sa durée.

8. J’habite avec mon compagnon. Il veut me quitter. Doit-il continuer à payer la moitié du loyer ?

Si vous avez signé le bail seule, il n'a aucune obligation vis-à-vis du propriétaire. Il peut cesser ses paiements sans être inquiété.

Si vous avez signé tous les deux, vous êtes solidairement tenus c'est à dire que le propriétaire peut réclamer à chacun la totalité de ce qui est dû.

Cependant, s'il est précisé dans le bail que chacun paie la moitié (ce qui est rare), vous n'êtes tenue que pour la moitié du loyer. Dans ce cas, vous pourrez quand même être expulsée si l'autre ne paie pas sa moitié.

Si le loyer est trop cher pour vous seule, il faut mettre fin au bail le plus vite possible. Attention, renseignez-vous sur les conditions à respecter.

Remarque : Si vous étiez mariés ou en cohabitation légale, vous seriez solidairement tenus dans tous les cas (même si une seule personne a signé le bail).

9. Mon propriétaire n’a pas indexé mon loyer depuis des années. Il me réclame tous les arriérés. Le peut-il ?

Le bailleur peut indexer le loyer chaque année, à la date anniversaire du bail sauf exclusion prévue au contrat (ce qui est rare).

Mais l'indexation n'est pas automatique. C'est le propriétaire qui doit la réclamer. S'il le fait tardivement, il ne pourra pas vous réclamer plus de 3 mois d'arriérés.

Il peut donc vous demander le loyer indexé pour l'avenir, plus 3 mois d'arriérés.

Remarque : Comment calculer l'indexation ?

La formule est : le loyer de base (fixé au moment de la conclusion du contrat) multiplié par le nouvel indice (indice-santé du mois qui précède la date anniversaire du contrat) divisé par l'indice de base (indice-santé du mois précédant celui de la conclusion du contrat). Vous trouverez un calculateur de loyer sur le site du SPF Economie : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

10. On me réclame 2 mois de loyer et un décompte final de charges pour un logement que j’ai quitté il y a 3 ans. N’est-il pas trop tard ?

Hélas non.

Ces dettes ne s'éteignent pas par votre départ. Tant qu'elles ne sont pas prescrites, le propriétaire peut vous les réclamer.

Les loyers peuvent être réclamés pendant 5 ans à compter du moment où ils sont dûs.

Les charges, selon les cas, pendant 5 ans ou 10 ans.

11. Pourrait-on m’expulser même en hiver si j’ai du retard dans le paiement de mes loyers ?

Si vous avez des arriérés de loyer, le propriétaire peut vous appeler devant le Juge de paix pour vous faire condamner en paiement. Il peut demander votre expulsion si vous ne payez pas.

Si l'ordonnance du Juge prononce l'expulsion, un mois après sa signification (qui vous sera faite par huissier), un huissier pourra vous expulser c'est à dire vous faire réellement sortir du logement et ce, même en hiver.

Cependant, ce délai d'un mois peut être allongé par le Juge à la demande du locataire pour « circonstances particulières ». Le Juge pourrait considérer que l'hiver en est une.

La loi prévoit que, dès qu'il y a demande d'expulsion, le CPAS soit prévenu afin d'apporter son aide (au paiement, au relogement, à l'accueil,...)

Cadre légal : Loi du 30 novembre 1998 « Loi sur l'humanisation des expulsions » art.1344ter et svts. CC

Nouveauté depuis 2013 :

Le locataire d’un logement social ne peut plus être expulsé pendant les mois d’hiver (entre le 1er novembre et le 15 mars).

12. J’occupe un logement depuis 2 mois. Je paie le loyer mais je n’ai pas de bail écrit. Quelle est ma situation ?

Depuis le 15/06/2007, les baux doivent être écrits (art.1er §1er bis Loi du 20/02/1991).

Si malgré cette obligation, vous n'avez pas rédigé d'écrit, vous avez un bail oral qui est valable entre le propriétaire et le locataire (mais n'est pas opposable aux tiers, par exemple un acheteur de l'immeuble).

Si votre bail est oral, chaque partie peut exiger de l'autre (par lettre recommandée) de rédiger un écrit. En cas de refus, on peut demander au Juge de paix un jugement qui vaudra bail.

S'il n'y a pas d'écrit et donc pas d'enregistrement, le locataire pourra quitter sans préavis ni indemnité (art.73 Loi-programme du 27/12/2006).

S'il n'y a pas d'écrit, en principe, le loyer ne pourra pas être indexé (art.6 Loi du 20/02/1991).

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